Achiziția unei proprietăți imobiliare în Ungaria poate fi o investiție profitabilă, însă presupune cunoașterea aspectelor juridice specifice și evitarea capcanelor frecvente care îi afectează pe românii interesați de piața imobiliară maghiară.

Aspecte legale fundamentale pentru cetățenii români

Dreptul de proprietate pentru cetățenii UE

Din 2004, când Ungaria a aderat la Uniunea Europeană, cetățenii români pot achiziționa proprietăți imobiliare în Ungaria fără restricții speciale, beneficiind de principiul liberei circulații a capitalurilor.

Excepții importante:

  • Terenurile agricole peste 1 hectar necesită autorizații speciale
  • Proprietățile din zone de frontieră pot avea restricții
  • Terenurile forestiere sunt supuse unor reglementări distincte

Procedura de achiziție – pași legali obligatorii

1. Verificarea juridică a proprietății (Due Diligence)

  • Consultarea registrului funciar (földhivatal)
  • Verificarea sarcinilor și gajurilor
  • Confirmarea dreptului de proprietate al vânzătorului
  • Analiza planului urbanistic și a destinației terenului

2. Contractul preliminar (előszerződés)

  • Document obligatoriu în dreptul maghiar
  • Stabilește termenii și condițiile vânzării
  • Include clauze de reziliere și penalități
  • Necesită autentificare notarială

3. Contractul definitiv de vânzare-cumpărare

  • Se încheie în prezența unui notar public maghiar
  • Traducere autorizată în română (recomandată)
  • Plata impozitului de transfer (általános forgalmi adó)
  • Înregistrarea la oficiul registrului funciar

Capcane frecvente și cum să le eviți

1. Prețurile “prea bune ca să fie adevărate”

Problema: Multe anunțuri prezintă case în sate depopulate la prețuri extrem de mici, fără a menționa costurile suplimentare.

Realitatea:

  • Case în sate cu infrastructură deficitară
  • Costuri de renovare de 2-3 ori mai mari decât prețul de achiziție
  • Lipsa utilităților (gaz, apă, canalizare)
  • Accesibilitate redusă (drumuri neamenajate)

Soluția: Solicitați o expertiză tehnică independentă și calculați toate costurile suplimentare înainte de decizie.

2. Intermediarii necalificați

Problema: Mulți români apelează la intermediari care nu cunosc legislația maghiară sau nu au licențe valide.

Cum să identificați intermediarii serioși:

  • Licența de agent imobiliar maghiar (ingatlanközvetítői engedély)
  • Membri ai CEPI (Confederația Europeană a Profesioniștilor Imobiliari)
  • Referințe verificabile și contracte transparente
  • Cunoașterea limbii maghiare la nivel profesional

3. Costurile ascunse

Taxe și impozite obligatorii:

  • Impozitul de transfer: 4% din valoarea proprietății
  • Onorariul notarial: 0,4-1% din valoarea tranzacției
  • Taxa de înregistrare: ~60-100 EUR
  • Comisionul agentului: 2-6% din preț
  • Expertiza tehnică: 200-500 EUR
  • Traduceri autorizate: 50-200 EUR

Total estimat costuri suplimentare: 7-12% din prețul proprietății

4. Problemele cu utilităile

Verificări obligatorii:

  • Racordarea la rețeaua electrică (áramszolgáltató)
  • Conectarea la gaz natural sau GPL
  • Sistemul de alimentare cu apă (víziközmű)
  • Canalizarea sau fosa septică conformă
  • Sistemul de încălzire și certificatul energetic

Atenție: În multe sate, utilitățile sunt limitate sau inexistente. Costul racordării poate depăși 5.000-10.000 EUR.

Verificări juridice esențiale

Documentația proprietății

Documente obligatorii de solicitat:

  • Extrasul din registrul funciar (tulajdoni lap)
  • Planul cadastral actualizat
  • Certificatul urbanistic (építési engedély)
  • Declarațiile fiscale din ultimii 3 ani
  • Dovada achitării taxelor locale

Verificarea datoriilor

Riscuri financiare:

  • Datorii către primărie (helyi adók)
  • Taxe de întreținere restante
  • Facturi la utilități neachitate
  • Credite ipotecare neachitate

Important: În Ungaria, cumpărătorul poate moșteni anumite datorii legate de proprietate.

Recomandări pentru o achiziție sigură

1. Angajarea unui avocat local

Un avocat specializat în drept imobiliar maghiar poate:

  • Verifica legalitatea tranzacției
  • Negocia termenii contractului
  • Asista la semnarea actelor
  • Reprezenta interesele dumneavoastră

Cost estimat: 800-1.500 EUR pentru o tranzacție completă

2. Inspecția tehnică profesională

Solicitați o expertiză tehnică care să cuprindă:

  • Starea structurii (fundație, pereți, acoperiș)
  • Sistemele electrice și de încălzire
  • Izolația și eficiența energetică
  • Conformitatea cu normele de construcție

3. Verificarea zonei și a perspectivelor

Factori de analizat:

  • Populația localității (trend demographic)
  • Planurile de dezvoltare locală
  • Accesibilitatea (transport public, autostrăzi)
  • Serviciile disponibile (școli, spitale, magazine)
  • Valoarea de piață comparativă

Aspecte fiscale pentru români

Impozitarea în România

Dacă proprietatea este închiriată:

  • Venitul din închiriere se declară în România
  • Impozit: 10% din venitul net
  • Posibilitatea deducerii cheltuielilor de întreținere

La revânzarea proprietății:

  • Impozit pe câștigul de capital: 10%
  • Scutire dacă proprietatea a fost deținută peste 3 ani
  • Posibilitatea reinvestirii pentru scutire de impozit

Convenția de evitare a dublei impuneri

România și Ungaria au încheiat o convenție care previne dubla impunere, permițând deducerea impozitelor plătite în Ungaria din obligațiile fiscale românești.

Concluzie și recomandări finale

Achiziția unei proprietăți în Ungaria poate fi o investiție reușită, cu condiția respectării procedurilor legale și evitării capcanelor frecvente.

Pașii esențiali:

  1. Nu vă grăbiți – analizați temeinic toate aspectele
  2. Angajați specialiști locali – avocat și agent imobiliar licențiat
  3. Verificați tot – documente, datorii, starea tehnică
  4. Calculați costurile reale – nu doar prețul de achiziție
  5. Vizitați personal proprietatea – de preferabil de mai multe ori

Atenție la ofertele “prea bune” – de cele mai multe ori, prețurile extrem de mici ascund probleme majore care vor genera costuri suplimentare considerabile.

Pentru consultanții juridice personalizate și asistență în procesul de achiziție, recomandăm să contactați un avocat specialist în drept imobiliar international.

Articol informativ cu scop educațional. Pentru situații concrete, consultați întotdeauna un specialist în drept imobiliar.